Global Market Changes
全球市場變化
全球租金趨勢-增長驅動
Global Rental Trends - Growth-Driven
1、優質資產稀缺性
2025Q4全球頂級樓宇新增供應約110萬㎡，環比進一步收緊；而需求同比增長12%（主要來自科技、金融企業升級需求），供需差推動租金上漲。例如東京丸之內，Q3無新增頂級樓宇供應，凈吸納量卻達10.5萬平方米，直接帶動租金環比上漲0.5%。
2、ESG溢價效應
LEED鉑金級樓宇租金平均比非認證樓宇高22%，WELL金級樓宇溢價達18%；企業為提升品牌形象及員工滿意度，更傾向選擇高ESG標準樓宇。例如倫敦西區，65%的新租賃交易集中在LEED鉑金級樓宇，租金溢價達25%。
3、核心地段不可替代性
全球核心商務區（如紐約中城、香港中環）土地資源稀缺，新增供應受限，存量頂級樓宇成為“剛需”。如新加坡濱海灣，2025Q4無新增供應，存量樓宇出租率達95.8%，租金環比上升0.8%。
全球頂級樓宇成交租金上升1.2%
PART/1
美洲市場
是誰拉高了成交租金？舊金山為例
舊金山頂級寫字樓租金同比上漲15%，核心是AI產業爆發+高端需求集中釋放。
AI公司瘋狂搶空間：2025年AI賽道融資火爆（如OpenAI拿了400億融資），像Harvey AI、Vercel等AI企業紛紛擴租頂級寫字樓（如Harvey 一次性租了9.2萬平方英尺），直接推高了核心地段的需求。
傳統企業“回租”補倉：之前縮減辦公面積的科技、金融企業（比如 LinkedIn、Instacart）開始續租核心物業，疊加AI帶動的服務行業需求，讓高端寫字樓的空置率局部下降。
高端物業供需 “局部失衡”：雖然舊金山整體寫字樓空置率還很高，但頂級寫字樓（核心CBD、帶高端配套）被AI公司優先爭搶，形成 “優質空間供不應求” 的局部市場，租戶愿意為好地段、好設施付溢價。
美洲市場概覽
美國：市場分化加劇，優質資產成“避風港”
紐約：市中心空置率20.6%（環比持平），凈吸納量-6.2千平方米（金融企業收縮導致）；但曼哈頓中城頂級樓宇受黑石等機構追捧，如1345 AOA大廈洽談收購案，預計2026年租金觸底回升。
舊金山：科技企業租賃需求回暖，排名前25的交易中科技企業占比59%（如某科技巨頭擴租2.4萬平方米），頂級樓宇空置率下降0.7%至35.8%，但整體租金仍同比下跌2.2%（受存量老舊樓宇拖累）。
芝加哥：頂級樓宇租金同比上漲9.0%，主要因金融、專業服務企業升級需求（如某律所續租1.2萬平方米，租金溢價15%），新增供應僅0.8萬平方米，供需差支撐租金增長。
政策&經濟影響：美聯儲Q4利率兩次下調(由Q3的5.25%-5.50%墜地降低至3.50%-3.75%)，企業擴張意愿受限，整體租賃需求同比下降8%；但頂級樓宇因“人才吸引+品牌形象”屬性，需求同比增長5%，形成“整體冷、優質熱”格局。
加拿大：能源與科技驅動，卡爾加里領跑
卡爾加里（能源中心）：因石油、天然氣行業復蘇，企業擴租需求激增，Q3凈吸納量8.7千平方米，頂級樓宇空置率降至8.9%（2019年以來最低），租金同比上漲16%（美洲漲幅第一）；主要租戶為能源企業（占比45%）及配套服務公司。
多倫多（金融中心）
頂級樓宇租金同比上漲8.5%，金融企業租賃需求占比40%（如某銀行續租2萬平方米），但整體市場受老舊樓宇拖累，空置率17.2%，租金同比持平。
租賃趨勢：
頂級樓宇平均租賃周期3.2個月（同比縮短0.5個月），普通樓宇5.8個月（同比延長0.3個月），顯示租戶對優質資產的偏好。
PART/2
歐洲市場
英國：倫敦領跑，投資量顯著回升
1、倫敦西區（全球頂級商圈）
租金：頂級樓宇租金同比上漲6.2%，環比穩定；主要因金融、專業服務企業續租需求（如某國際投行續租1.5萬平方米，租金溢價20%、某北美資管公司續租1.2萬平方米，租金溢價18%）。
投資：Q4投資量42.9億歐元(占英國整體47%)，為2022年以來單季度最高；某主權基金以6.8億歐元收購倫敦西區某甲級寫字樓及綜合資產，收益率3.7%。
2、倫敦城區
空置率7.4%（環比下降0.4%），但頂級樓宇出租率97.2%，租金同比上漲7.1%；主要租戶為科技初創企業（占比36%）及金融科技公司。
德國：法蘭克福、慕尼黑雙核心增長
1、法蘭克福（金融中心）
租金：頂級樓宇租金同比上漲13.9%（歐洲主要城市第一），環比上漲4.0%；因金融企業、車企擴租需求（如某金融集團核心板塊擴租2.3萬平方米、汽車集團總部擴租2萬平方米），新增供應僅0.9萬平方米，供需缺口進一步擴大。
空置率：頂級樓宇空置率3.8%（環比下降0.9%），為2018年以來最低；Q4凈吸納量1.1萬平方米，同比增長32%。
2、慕尼黑（科技+制造業中心）
租金：頂級樓宇租金同比上漲22.8%（歐洲漲幅第一），環比上漲4.2%；主要因半導體、汽車科技企業需求（如某半導體公司租賃2.1萬平方米，租金溢價28%）。
瑞士：蘇黎世、日內瓦穩健增長
1、蘇黎世
頂級樓宇租金同比上漲8.2%，空置率3.1%(歐洲最低)；主要租戶為私人銀行(占比47%)、資管公司(26%)。Q3某私人銀行以1.2億歐元收購蘇黎世 Bahnhofstrasse 75/79改造項目(1912年歷史建筑升級為LEED鉑金級)，租金達每平方米每月1,980元；Q4某國際資管機構聯合私人銀行以1.5億歐元收購蘇黎世Bahnhofstrasse81/83 改造項目(百年歷史建筑升級為LEED鉑金級項目)，每平方米每月2,050元。
2、日內瓦
頂級樓宇租金同比上漲6.9%，空置率4.1%；國際組織（如聯合國相關機構）租賃需求占比37%，Q4凈吸納量2,100平方米。
歐洲市場核心趨勢：歷史建筑改造與ESG融合
歐洲15個主要城市中，84%的新增頂級樓宇來自歷史建筑改造(如阿姆斯特丹CubeHouse、蘇黎世Bahnhofstrasse 75/79、鹿特丹Blake Burg)；改造項目平均租金比新建項目低4%-7%，但出租率高4%-6%，因兼具“歷史底蘊+現代設施+低碳屬性”。
ESG認證樓宇租賃占比達78%(2023年為55%)，LEED鉑金級樓宇平均出租周期2.5-3個月(非認證樓宇6-7個月)；例如巴黎拉德芳斯，95%的新租賃交易集中在ESG認證樓宇，租金溢價21%。
PART/3
亞太市場
日本：需求全面回暖，空置率創歷史新低
1、東京丸之內（核心商務區）
空置率：3.2%（環比下降0.4%，創2000年以來最低）；Q4凈吸納量11萬平方米（創季度紀錄），主要來自金融、制造業總部搬遷需求（如某汽車制造商總部從郊區遷至丸之內，租賃3.2萬平方米）。
租金：頂級樓宇成交租金為每月每平方米1,725.6元，同比上漲10.1%，連續7個季度上漲；熱門樓宇（如東京站周邊）租金溢價達21%，且租賃周期縮短至2.5-2.8個月。
2、大阪、名古屋
空置率分別降至2.4%、2.1%（均為歷史最低），租金同比上漲2.9%、2.6%；主要因地方企業升級需求（如大阪某電子企業擴租1.5萬平方米）。
3、核心趨勢：跨境租戶
亞太跨境租戶租賃占比達37%（2023年為28%），主要來自歐美企業設立區域總部（如新加坡、東京）；例如2025Q3，某美國科技公司在東京丸之內設立亞太總部，租賃3.5萬平方米。
新加坡：
區域總部需求穩定，提前鎖租成趨勢
1、濱海灣（核心商務區）：
租金：頂級樓宇租金為每平方米每月1,778.4元，同比上漲3.1%，環比上漲0.6%；主要租戶為跨國企業區域總部（占比39%），如某科技公司提前2年續租2.8萬平方米，鎖定未來租金。
供應：2025Q4暫無新增供應，2026年預計新增13萬平方米（同比減少35%），租戶為應對未來供應緊張，提前鎖租比例達52%（2023年為25%）。
2、中央商務區（CBD）
空置率3.9%（環比持平），ESG認證樓宇出租率97.1%，租金溢價21%；某金融科技公司租賃1.8萬平方米LEED鉑金級樓宇，租金達每平方米每月1,864元。
3、核心趨勢：靈活辦公（新加坡&香港）
靈活辦公空間需求同比增長12%，新加坡、香港的靈活辦公中心（如WeWork）入駐率達87%，主要客戶為初創企業、跨國公司短期項目團隊。
迪拜：
供需矛盾加劇，中小企業外遷風險上升
1、CBD甲級辦公樓
空置率：3.5%（歷史低點），需求年均復合增長率9%；2025Q4凈吸納量10,500平方米，同比增長19%，主要來自能源、跨境貿易企業。
供應風險：2027-2028年預計新增供應僅23萬平方米，而需求預計增長45萬平方米，將面臨“08年金融危機后最嚴重短缺”；目前租金同比上漲6.2%，預計2026年漲幅將達9%-11%。
2、乙級樓宇困境
老舊乙級樓宇占比65%，因缺乏ESG認證、設施落后，空置率達24.3%；中小企業因CBD高租金，開始外遷至高性價比區域（如迪拜 Silicon Oasis），外遷比例同比上升14%。
3、購置需求
2025Q4迪拜寫字樓買賣量價齊升，甲級因供應短缺、企業需求旺盛領漲，乙級分化，老舊非合規物業空置率高，投資聚焦核心區優質項目。
香港：整體疲軟，頂級樓宇仍受青睞
1、整體市場
Q4凈吸納量-0.8萬平方米（企業整合搬遷導致空置），整體空置率13.3%（環比上升0.4%），租金環比下跌0.9%；中環租金跌幅0.4%（核心區抗跌性較強）。
2、頂級樓宇
新建頂級樓宇（如中環某LEED鉑金級項目）出租率94.6%，租金僅同比下跌1.6%（低于整體市場）；銀行、金融業租戶占比65%，如某國際投行租賃1.2萬平方米，租金溢價17%。
Global Market Summary
全球市場總結
優質資產強勢領跑，區域分化持續加劇
High-quality assets lead the charge
with regional disparities persisting and intensifying
全球頂級樓宇平均租金環比上漲1.2%、同比上漲4.7%，亞太市場為全球增長主力。從空置率層面來看，全球頂級寫字樓平均空置率僅3.8%，新增供應中頂級樓宇占比提升，供需缺口推動優質資產租金溢價擴大至20%-27%；全球寫字樓投資交易量環比增長 16%，歐洲、亞太核心地段優質樓宇成投資熱點,機構配置比例升至52%；科技、金融、生物醫藥為主要租賃需求方，超過65%的租戶傾向 “縮小面積+升級品質”，靈活辦公空間占比同比提升7%，企業 “降本 + 提質” 需求并存。
