2023年第三季度全市整體寫字樓空置率延續(xù)上行，環(huán)比上季度增加0.26個(gè)百分點(diǎn)，其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓空置率環(huán)比上升0.16個(gè)百分點(diǎn)。全市整體平均租金降幅顯著，環(huán)比上季度下降4.85個(gè)百分點(diǎn)，部分高空置率樓宇積極調(diào)整租賃策略，報(bào)價(jià)相應(yīng)下調(diào)。
一、全市租金概況
2023年第三季度一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，租金進(jìn)一步承壓；另一方面迫于市場(chǎng)壓力及大面積需求減少影響，租金下行明顯，全市整體成交租金為每平方米每月260.28元，環(huán)比上季度降低4.85個(gè)百分點(diǎn)。
其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓成交租金環(huán)比下降5.65個(gè)百分點(diǎn)，為每平方米每月314.21元；乙級(jí)寫字樓成交租金環(huán)比下降3.07個(gè)百分點(diǎn)，錄得每平方米每月197.12元。
二、核心商圈-甲、乙級(jí)寫字樓概況
2023年第三季度核心商圈整體甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為-12,751平方米，空置率環(huán)比上升1.29個(gè)百分點(diǎn)，錄得17.16%；成交租金環(huán)比上季度下降2.19個(gè)百分點(diǎn)為每平方米每月361.16元。除長安街商圈成交租金環(huán)比上季度降幅為0.6個(gè)百分點(diǎn)外，其他商圈成交租金跌幅均超過1.0個(gè)百分點(diǎn)，金融街、中關(guān)村商圈成交租金降幅分別為4.6%和3.2%。
本季度核心商圈整體乙級(jí)寫字樓凈吸納量為-34,988平方米。乙級(jí)寫字樓的空置率環(huán)比上季度上升2.87個(gè)百分點(diǎn)，錄得18.09%；成交租金降幅顯著，環(huán)比上季度下降4.14個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月225.39元。其中金融街、中關(guān)村商圈的成交租金降幅明顯，環(huán)比上季度降幅均超過10個(gè)百分點(diǎn)。
三、市場(chǎng)租賃需求分析
1、 行業(yè)分析
2023年第三季度，受市場(chǎng)租金持續(xù)下行影響，全市甲級(jí)(含頂級(jí))、乙級(jí)寫字樓新租/搬遷需求及成交面積環(huán)比上季度均有小幅上升。
從本季度內(nèi)外資成交面積來看，外資企業(yè)成交面積占比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，成交數(shù)量占比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。從樓宇等級(jí)成交面積來看，當(dāng)下眾多企業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，多采取控本為主的保守租賃策略，故本季度乙級(jí)寫字樓成交占比增幅明顯，環(huán)比上升12.9個(gè)百分點(diǎn)。
科技互聯(lián)網(wǎng)、金融行業(yè)仍是市場(chǎng)成交的兩大主力，但本季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積占比較上季度呈下降趨勢(shì)，降低5.7個(gè)百分點(diǎn)；聯(lián)合辦公行業(yè)在本季度成交面積占比漲幅較為明顯，環(huán)比上季度上升9.2個(gè)百分點(diǎn)，主要源于兩個(gè)方面：一是在市場(chǎng)以控本為主的需求下中小企業(yè)更為青睞精裝修交付項(xiàng)目，二是部分長時(shí)間空置承壓項(xiàng)目不得不選擇資管公司盡快緩解其空置壓力。2023年第三季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在中關(guān)村及望京/酒仙橋商圈成交面積占比顯著，超過全市的四成；此外，亞奧、上地/北清路等商圈也有該類企業(yè)落位。
CBD、東二環(huán)和麗澤商圈是金融行業(yè)在本季度的主要成交區(qū)域，本季度金融行業(yè)在上述商圈成交面積占比均有明顯增加。聯(lián)合辦公行業(yè)成交面積有顯著上升，其中麗澤、CBD、中關(guān)村商圈占據(jù)了本季度該行業(yè)約九成的成交面積，環(huán)比上季度成交面積上升4萬平方米。
2、 成交量分析
2023年第三季度，亞奧、望京/酒仙橋、CBD、中關(guān)村商圈是本季度成交的熱點(diǎn)區(qū)域，占比超過全市成交面積的50%。亞奧商圈在本季度成交面積占比為17.0%，望京/酒仙橋商圈成交面積占比為14.8%，CBD商圈成交面積占比為12.8%，中關(guān)村商圈成交面積占比為9.4%。
從2023年第三季度寫字樓成交面積來看，本季度2,000-4,999平方米的成交面積占比最大，為30.1%；超過5,000平方米的成交面積占比為25.7%，環(huán)比上季度降低0.09個(gè)百分點(diǎn)；0-999平方米的成交面積占比為22.6%，環(huán)比上季度上升1.91個(gè)百分點(diǎn)；1,000-1,999平方米的成交面積占比為21.6%，環(huán)比上季度降低2.45個(gè)百分點(diǎn)。
3、 主要成交環(huán)比變化分析
按行業(yè)成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023年第三季度，從行業(yè)成交面積來看，聯(lián)合辦公行業(yè)環(huán)比上季度成交面積上升超過4萬平方米；能源化工、文化傳媒行業(yè)本季度成交面積環(huán)比上季度均有小幅上升。金融、制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)、生物醫(yī)藥、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)均有所下降，其中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積環(huán)比下降超3萬平方米。
按樓宇等級(jí)成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023年第三季度，從樓宇等級(jí)成交面積來看，頂級(jí)、乙級(jí)寫字樓成交面積環(huán)比上季度有所上升，乙級(jí)寫字樓成交面積環(huán)比上季度上升近5萬平方米，甲級(jí)寫字樓成交面積環(huán)比上季度下降超過6萬平方米。
按商圈成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023年第三季度，從各商圈成交面積來看，東二環(huán)、中關(guān)村、麗澤商圈本季度表現(xiàn)均有上升，成交面積環(huán)比上季度均超過1萬平方米；金融街、望京/酒仙橋、長安街及亞奧商圈成交面積環(huán)比上季度有所降低，其中亞奧商圈成交面積環(huán)比上季度降低超3萬平方米。
四、第三季度寫字樓市場(chǎng)總結(jié)
2023年第三季度受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)壓力影響，市場(chǎng)活躍度低于預(yù)期，租金持續(xù)下行。凈吸納量雖由負(fù)轉(zhuǎn)正、全市整體寫字樓需求及成交面積有小幅上升，但空置率也因新項(xiàng)目入市而繼續(xù)呈上行態(tài)勢(shì)。
2023年底隨著新項(xiàng)目的入市及部分樓宇潛在空置面積的釋放，空置率預(yù)計(jì)還將繼續(xù)上行。就目前市場(chǎng)情況，多數(shù)樓宇陸續(xù)降低租金報(bào)價(jià)及成交租金，積極吸引企業(yè)進(jìn)駐，以在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下減輕高空置率帶來的資金壓力。且本季度乙級(jí)寫字樓新租/擴(kuò)租面積環(huán)比上升12.9個(gè)百分點(diǎn)，反映了當(dāng)下眾多企業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，多采取控本為主的保守租賃策略。
五、市場(chǎng)未來展望
2023年第三季度，雖有多個(gè)計(jì)劃入市的新項(xiàng)目延后，但預(yù)計(jì)全年仍有總體量超過180萬平方米的新增供應(yīng)量投放市場(chǎng)，部分現(xiàn)有項(xiàng)目還將陸續(xù)釋放可觀的租賃面積，以推動(dòng)新租/擴(kuò)租需求的落地。第三季度，空置率仍保持上升態(tài)勢(shì)，預(yù)測(cè)短期內(nèi)北京寫字樓成交租金將繼續(xù)降低；從中長期來看，空置面積逐步被去化將增加空置率降低的可能，而成交租金預(yù)測(cè)將有所回升。
*2023年第三季度對(duì)北京寫字樓現(xiàn)有存量進(jìn)行修訂調(diào)整，增加部分商圈樓宇。
在2023-2026年，全市主要商圈新增供應(yīng)量主要集中在CBD、望京/酒仙橋與亞奧商圈。金融街、中關(guān)村、麗澤、燕莎商圈也將有新的寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)。雖有部分項(xiàng)目受市場(chǎng)壓力暫緩入市，但預(yù)計(jì)2023年底，仍有部分新增項(xiàng)目和多個(gè)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃投入市場(chǎng)，為在當(dāng)下買方市場(chǎng)進(jìn)行樓宇品質(zhì)升級(jí)、降本增效的企業(yè)提供了更多的選擇。
